Les simulateurs en investissement locatif sont des moyens efficaces de se faire une idée précise du bilan économique d’un projet immobilier. Une simulation est d’ailleurs exigée par la plupart des établissements financiers pour déterminer le bien-fondé du projet avant d’accorder un financement. Toutefois, l’utilisation d’un simulateur en investissement locatif peut se révéler plus compliquée qu’il paraît. Voici quelques conseils pour s’y prendre au mieux avec ces outils.
Effectuer une estimation précise des revenus
Les revenus sont des données essentielles pour faire une simulation en investissement locatif. Ils sont utilisés pour déterminer la capacité d’emprunt ainsi que la rentabilité du projet pour l’investisseur. Pour cette simulation, deux types de revenus sont principalement considérés : les revenus locatifs et les revenus professionnels.
Le revenu locatif
Le revenu locatif d’une part permet de faire une estimation du retour sur investissement. Il s’agit d’un indicateur très important si l’investisseur souhaite souscrire un prêt immobilier. Puisque l’investissement n’est pas encore effectif au moment de la simulation, le revenu locatif utilisé pour l’évaluation n’est qu’une estimation réalisée par rapport au marché actuel. Il s’agit d’une information importante qui influence véritablement la décision d’un investisseur. De ce fait, son estimation doit être au plus proche de la réalité pour éviter d’éventuels problèmes de trésorerie après l’achat du bien.
Le revenu professionnel
Le revenu professionnel d’un autre côté est aussi une donnée essentielle, surtout pour le calcul de la capacité d’emprunt. Il est composé du salaire, des primes et des revenus annexes provenant d’autres activités professionnelles ou commerciales. Assurez-vous pour la simulation de fournir des informations précises et réelles pour éviter tout risque une fois le bien acquis.
Obtenir une estimation complète des charges
Tout comme les revenus, les charges font partie des éléments principaux utilisés pour une simulation en investissement locatif. Dans ce cas, il s’agit entre autres :
- du prix d’acquisition du bien immobilier
- la taxe foncière
- des frais d’assurance
- des frais de gestion, etc.
Pour une simulation précise et réussie, toutes les charges doivent être prises en considération. Si certaines charges sont assez stables et faciles à intégrer dans la simulation. D’autres par contre peuvent avoir un véritable impact sur l’investissement entier. Les mensualités de remboursement du prêt en sont un exemple. Le choix d’un simulateur investissement locatif efficace et fiable est l’unique moyen de s’assurer que tous les détails seront effectivement pris en compte.
Tenir compte des aspects fiscaux
Tous les aspects fiscaux doivent être correctement considérés dans une simulation en investissement locatif. Si ce n’est pas le cas, l’investisseur risque de rencontrer de sérieuses difficultés dans l’avenir. Pour obtenir une prévision au plus proche de la réalité, deux éléments de la fiscalité doivent obligatoirement être utilisés dans le calcul. Il s’agit de l’imposition des revenus locatifs et des dispositifs de défiscalisation.
En considérant les différents aspects de la fiscalité dans la simulation, vous constaterez qu’un financement sans apport peut être plus avantageux qu’un autofinancement. Avec un financement sans apport, les impôts sont moins élevés que dans le cas d’un autofinancement. De plus, votre épargne vous appartient entièrement tandis qu’il est immobilisé durant des années dans le dernier cas.
Enfin, n’oubliez surtout pas de prendre en compte les flux de trésorerie dans votre simulation. En effet, votre trésorerie détermine votre capacité de financement et permet d’évaluer les risques financiers de l’investissement.
